Samenvatting uitspraak AbRvS outletcenter Zevenaar

Samenvatting uitspraak AbRvS outletcenter Zevenaar

AbRvS 18 mei 2016, nr. 201503574/1/R1

Conclusie: Outletcenter Zevenaar kan doorgang vinden omdat niet is aangetoond door appellanten dat er sprake zal zijn van onaanvaardbare leegstand.

Vooral rechtsoverwegingen 10.8 t/m 11.19 relevant

Factory Outlet Center Zevenaar heeft een oppervlakte van 12.000 tot 15.000 m².

Door appellanten wordt gesteld dat er sprake is van verdringingseffecten voor mode en sport tussen 3,5% en 7% in de 30-autominutenzone. GS van Gelderland (ook een appellant in deze zaak) betoogde dat de winkelleegstand in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen boven de frictieleegstand van 3 tot 4% ligt. Volgens enkele appellanten is er in het centrum van Zevenaar een leegstand van 10,5%.

De Afdeling accepteerde de argumenten van de appellanten niet. Een verschil is wel dat het hier ging om de vaststelling van een uitwerkingsplan (en niet een geheel nieuw bestemmingsplan zoals in Assen). Ook hoefde de provinciale Omgevingsvisie niet te worden aangepast.

Bij de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking dient bij de beoordeling of sprake is van een actuele regionale behoefte, de behoefte te worden afgewogen tegen het bestaande aanbod. Voor detailhandel betekent dit dat wordt gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van winkelleegstand. Inzichtelijk moet zijn gemaakt dat het plan niet een zodanige leegstand tot gevolg zal hebben dat dit tot een uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare situatie zal leiden. Hieruit volgt dat de enkele omstandigheid dat een ruimtelijke ontwikkeling zal leiden tot een overaanbod in een bepaalde branche niet betekent dat de ontwikkeling in strijd is met artikel 3.1.6, tweede lid, aanhef en onder a, van het Bro.

In de rapporten van Goudappel Coffeng (het adviesbureau dat de gemeente Zevenaar had ingeschakeld) is de geografische spreiding van de bestaande factory outlet centers in kaart gebracht en is voor de afstanden die men bereid is te overbruggen om de FOV te bezoeken de ervaring met andere centers betrokken. Bij de marktvraag is rekening gehouden met een maximale reistijd van 60-90 minuten door bezoekers. Onderzoek wijst uit dat men bereid is deze afstand af te leggen en dat een bezoek aan een factory outlet center een populaire vrijetijdsbesteding is. Het aanbod aan meters factory outlet center is in Nederland en het aangrenzende Duitsland beperkt. In Oost-Nederland en de Stadsregio Arnhem-Nijmegen Doetinchem is geen factory outlet center aanwezig. Met de ontwikkeling van een FOV op de Spoorallee in Zevenaar wordt een concept toegevoegd dat nieuw is voor de regio en grotendeels aanvullend en complementair is aan het bestaande aanbod. Hiermee worden de keuzemogelijkheden voor de inwoners van de regio vergroot qua diversiteit en prijs. De bestaande factory outlet centers in Nederland en Duitsland liggen op circa anderhalf uur rijden of meer vanaf Zevenaar en initiatieven voor andere factory outlet centers liggen eveneens op ruime afstand. Mede vanwege de uitstekende locatie naast de Rijksweg A12 met een verbinding naar de randstad en Duitsland is in Zevenaar voor een FOV een grote marktvraag aanwezig. Gelet hierop acht Goudappel Coffeng de verwachting gerechtvaardigd dat er ruime marktruimte en behoefte aanwezig zijn voor een FOV op deze locatie.

De FOV is gelegen aan de A12 op korte afstand met de grens van Duitsland.

Uit de praktijk met het factory outlet center in Roermond dat ook in de nabijheid van de grens ligt en (in mindere mate) Lelystad blijkt bovendien dat Duitsers bereid zijn naar Nederland te rijden voor een bezoek aan een factory outlet center.

Ten aanzien van de behoefte heeft de gemeente Zevenaar er op gewezen dat beperkte regionale uitbreidingsruimte voor gewone detailhandel (meer van hetzelfde) niet wil zeggen dat er geen regionale behoefte is aan een onderscheidend concept als een factory outlet center dat nieuw voor de regio is, en qua opzet en invulling afwijkt van de normale detailhandel.

De Afdeling concludeert dat de beroepsgronden geen aanleiding geven voor het oordeel dat het college van burgemeester en wethouders voor een beoordeling van de actuele regionale behoefte zich niet kon baseren op de rapporten van Goudappel Coffeng. Ook overigens is niet gebleken dat die rapporten zodanige gebreken dan wel leemten in kennis bevatten dat het college van burgemeester en wethouders daarop in zoverre niet mocht afgaan.

Ten aanzien van het betoog dat onaanvaardbare leegstand het gevolg is van het uitwerkingsplan, overweegt de Afdeling dat niet in geschil is dat de vestiging van de FOV effecten heeft op detailhandel in de omgeving, voor zover die opereert in hetzelfde marktsegment.

In navolging van Goudappel Coffeng stelt het college van burgemeester en wethouders dat de marktverschuiving niet gelijk is aan de leegstand. Het leegstandspercentage kan niet exact worden becijferd. Vanwege de beperkte marktverschuivingen door de factory outlet center die zich over een groot gebied verspreiden en die bovendien deels worden gecompenseerd door synergie-effecten, waarbij een bezoek aan de factory outlet center wordt gecombineerd met een bezoek aan het centrum van Zevenaar, is het college van burgemeester en wethouders van opvatting dat het realiseren van de factory outlet center niet leidt tot een vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening onaanvaardbare leegstand. Aan de rapporten van Goudappel Coffeng ligt onderzoek van Ecorys naar de effecten van een factory outlet center op de ontwikkeling van leegstand ten grondslag waarin ook is gekeken naar de synergie-effecten, die de conclusies van het college van burgemeester en wethouders in dit verband bevestigen.

De Afdeling concludeert dat niet aangetoond is dat er sprake zal kunnen zijn van onaanvaardbare leegstand.